Indexmietvertrag vs. Staffelvertrag – was sind die Besonderheiten?
Indexmietverträge erfreuen sich mittlerweile sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei Gewerbeimmobilien immer größerer Beliebtheit. Vor allem in Großstädten sind auch Staffelmietverträge ein bekanntes Mittel, um regelmäßige Mieterhöhungen zu erreichen. Was genau bedeutet das für Mieter und Vermieter? Worauf sollten Sie achten, wenn Sie derlei Verträge aufsetzen beziehungsweise unterschreiben?
Worin unterscheiden sich beide Arten?
Besonderheiten von Staffelmietverträgen
Bei Staffelmietverträgen legt der Vermieter mit Zustimmung des Mieters im Mietvertrag fest, um welche Summen sich die Miete automatisch in den kommenden Jahren erhöht. Dabei müssen allerdings konkrete Beträge angegeben werden, keine Prozentzahlen, und die Erhöhung darf maximal einmal pro Jahr erfolgen, ansonsten ist der Vertrag nicht zulässig und unwirksam. In Gebieten mit Wohnungsknappheit sind Mietpreisüberhöhungen von mehr als 20 Prozent zulässig – aber Mietwucher von mehr als 50 Prozent ist auch da nicht erlaubt. Bei einem Staffelmietvertrag dürfen keine Erhöhungen nach Modernisierungen und laut § 557a Absatz 2 BGB auch keine Mietanpassungen an die ortsüblichen Vergleichsmieten erfolgen.
Indexmietverträge und ihre Bedeutung
Bei einem Indexmietvertrag ist die Grundmiete an die Inflationsrate angepasst. Mit steigenden Lebenshaltungskosten steigt auch die Kaltmiete – das jedoch höchstens einmal im Jahr. Der Wert lässt sich nicht willkürlich festlegen, sondern richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex. In Gewerbemietverträgen wird das als Gleit-, Wertsicherungs-, Preis- oder Indexklausel festgehalten. Hierbei kommt es auf die exakten Formulierungen an, gültig sind die Vereinbarungen erst, wenn sie den vom Bundesamt freigegebenen entsprechen. Weitere Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit ist eine Mindestmietlaufzeit von zehn Jahren oder drei Jahren mit fester Bindung und sieben Jahren mit optionaler Bindung. Unterschieden wird außerdem zwischen „echten“ Preisgleitklauseln nach § 1 Abs. 1 PrKG (Preisklauselgesetz) und „unechten“ nach § 1 Abs. 2 PrKG. Im erstgenannten Fall erhöht sich die Miete automatisch um die Inflationsrate. Bei den unechten Klauseln muss der Vermieter aktiv auf den Mieter zugehen und einen veränderten Mietgrundpreis vereinbaren.
Welche Rolle spielen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?
2015 wurde vom Bund die Mietpreisbremse eingeführt. Sie erlaubt bei Neu- und Wiedervermietungen von Wohnungen bei Abschluss eines Mietvertrags nur Mieten, die höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt sind. Das Gesetz gilt allerdings nicht für Neubauten und voll sanierte Objekte.
Die Kappungsgrenze regelt, dass ein Vermieter laut § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren bei einem bestehenden Mietverhältnis die Miete um höchstens 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben darf. Bei Staffelmieten gilt die Kappungsgrenze nicht. Dafür aber die Mietpreisbremse.
Vorsicht: Beim Indexmietvertrag ist es möglich, die Mietpreisbremse zu umgehen, da lediglich die Ausgangsmiete der Regelung unterliegt.
Damit Sie mit Ihren Mietverträgen keine bösen Überraschungen erleben und für alle Eventualitäten gerüstet sind, sollten Sie sich unbedingt bei der Prüfung der Verträge von einem Profi wie Pfund Gewerbeimmobilien unterstützen lassen. Hier geht’s zum Kontakt.
Welche Auswirkungen hat die derzeitige Inflation auf Indexmietverträge?
Vor 2021 fielen die Mietindexklauseln kaum ins Gewicht, da die Inflationsrate relativ gleichbleibend niedrig war. Globale Krisen sorgten in den vergangenen zwei Jahren allerdings dafür, dass die Teuerungsrate rasch anstieg. Das bedeutet für Indexmietverträge plötzlich eine steigende Relevanz. Mieter, Gewerbemieter und Vermieter sollten deshalb ihre Verträge genau kennen, um über Rechte und Pflichten gründlich informiert zu sein.
